IB, 대체투자 실무자 특강

대체투자 시장 성장

 

대체투자를 확대한 한다는 것은 최근 많이 일어나고 있다. 포트폴리오 다각화를 위해서이다. 

대체투자가 인력난이 심한 수준이다. 경력은 물론이고 신입도 많이 필요해서 스펙좋은 사람이 모여든다.

 

 

특정대체투자에 이해를 가진 사람들이 모여서 투자와 자금조달 활동을 하는 것이 좋다. 그러나 원론적인 내용이고 국내 캐피탈 마켓은 세계의 대형 국가에 비해서 작다보니 특정자산에 대해 엄청 전문성을 가지기는 어렵다. 그랬다가는 나중에 딜이 없을 때는 아무 것모 못할 수 있기 때문이다.  그러나 큰틀에서 부동산, 인프라 이정도로 전문성이 나뉠 수는 있다. 계약에 대한 이해가 높은 분, 재무적으로 뛰어난 분, 법률이해가 높은 분 이런 사람들이 모여서 일을 하고 있다.

 

*대체투자가 조명 받게 된 큰 흐름

 

1, 초 저금리 

 

근 10년 동안 초 저금리에 의해서 다른 투자처를 찾게 되었다.

 

2, 유동성이 풍부함

 

인플레이션 헷지 수단이 필요하게 되었다. 실문자산의 가치는 올라가고 화폐자산의 가치는 낮아지게 되었다. 

 

3. 유동성 바탕으로 안정적인 수익창출 욕구 증가

 

유성이 풍부해져서 상대적으로 부유해지는 사람들이 증가

ㄱ. 부유해 질 수록 안정적인 수익창출하기 원한다.

ㄴ. 부유해짐에 따라 포트폴리오를 늘리려고 하게 됨

 

포트폴리오 관점에서 대체투자가 중요하게 되었다. 위험이 오르지만 수익률이 오르는 구성이 존재함

(포트폴리오 이론에 따르면 그렇다)

 

* 대체투자란?

 

전통투자외에 투자하는 것이 대체투자인데 국내에서는 인프라나 부동산에 투자하는 경우를 주로 말한다.

 

실물의 가치를 조사하기 위해서는 실사가 중요하다.

 

M&A중 중요한 것

 

1.DD 실사

 

투자 대상에 따라 달라진다. 시장을 분석하는 일에대해 주로 한다.

발전소를 하면 기술적 실사

인플레이션과 연관된 세금, 금리등에 대한 실사

ESG 환경에 대한 법령에 위반되는 것은 없는지 실사

이것들을 통해서 위험 요인 파악과 적정가치를 분석해 내기

 

2. 평가

 

3. 계약(주식양수도계약)

 

미쳐파악할 수 없는 위험들이 있는데 그것을 우발부채라고 부른다. 이것을 약속을 시킨다. 문제가 생길시 손해배상을 청구할 것이라는 계약 사항을 넣는다. 

예를들어 세금 징수에 문제가 없다고 했는데 미체불이 있을시 청구를 받을 수 있게 소송 없이 이루어질 수 있게 만든다.

 

 

투자대상

 

부동산

오피스, 물류창고, 백화점, 호텔

 

인프라

태양발전소, 풍력발전소, 항공기, 선박, 도로와 다리

 

 

 

구리가격은 선행적으로 오르는 경우가 있는데 경기 회복의 선행지표로 볼 수 있다.

 

부동상 시장 트렌드

최근은 오피스 수요가 변하고 물류센터, 데이터 센터, 실버타운이 확대되고 있다.

 

인프라 투자 트렌드

신재생에너지원 발전 확대

 

대체투자 대상을 분류하는 기준

 

코어: 핵심일대 오피스, 코어인프라(계약이 잘되어 있는 자산, 인프라는 수요와 무관하게 매출을 발생시키는데 안정적인 곳, 발전소인데 발전양과 상관없이 우량 신용등급인 구매자가 장기 계약기간 돈을 주는 것)  수익률이 높지 않다. 6~9%

 

코어플러스: 10대 초반 코어보다 안정적이지는 않지만 비슷한 투자, 코어와 코어플러스가 같이 묶여서 투자되는 경우도 있다.

 

밸류에드:

 

오픈튜니틱: 

 

 

Greenfield 투자

개발단계에 있는 투자를 말한다. 발전소라면 인허를 받고 부지개발투자를 말한다.

공사단계, 인허가 단계에 있는 투자이다. 그래서 장기간 소요되고 예측과 다르거나 위험성이 높다. 그래서 진입하는 것을 아무나 할 수 없다. 그러나 수익률 창출에 좋기 때문에 수년에서 수십년간 쌓여온 사람들이 한다.  굉장한 자금력, 적절한 자본구조 즉 레버리지가 적절히 해야한다. 

계약서 하나하나 만들어야 하는 상황이어야 한다. 계약서를 이해아고 조건들을 만들 정도로 이해해야 한다.

 

 

Browfield투자

개발이 끝나고 운영할 때 투자를 말한다.

상대적으로 수익률이 낮고 위험도 적다. 운영에 대한 리스크를 관리하면 된다. 그러나 막상 투입했지만 원래 생각과 다랄서 계야긍 바꿔야 하는 것이 생길 수 있지만 틀을 깨기 쉽지 않아서 실사를 정말 잘해야 한다.

 

 

커리어 진입을 위한 조언

 

영어

투자분야에서 일을 한다면 세계 각국기회가 있을 경우가 많다. 영어권 국가와 일을 할 때가 많다. 컨퍼런스 콜을 하게 될 때 영어로 하는 경우가 많다. 이 경우 알아듣고 의견 개진을 할 수 있으면 좋다. 평생학습 리스닝이 가장 중요하다

 

자격증

부디 좋은 자격증에 집중하기 바람, 3~6개월 노력으로 딸 수 있는 자격증을 따는 것은 중요하지 않다. CPA, CFA등에 도전해 보는 것을 추천한다. 이런 자격증을 통해 성실성을 검증해 주는 신호를 주고 구조적 사고체계를 만드는데 도움이 많이 된다. 이런 공부를 체계적으로 하지 않았던 사람들은 허겁지겁 채워 넣는 사람들은 나중에 사고체계안에서 응용이  쉽지 않다. 탄탄한 지식위에 경험이 쌓여아 전문성이 있는 것이다. 

 

직무탐색

직무에 대해 알아가고 선배들을 만나보면서 이해하자 기사/블로그등 직무 관련 내용에 최대한 구글링하면서 알자

 

네트워킹

내가 좋은 사람이라는 것을 알릴 수 있다면 그것을 알릴 수 있는 사람들이 많은게 좋다. 

 

유동성이 축소되면 악영향이 있을 것이지만 이것은 대체투자뿐만 아니라 다른 투자도 마찬가지이다. 모든 투자활동에 영향을 주는 것이다. 요구수익률이 올라갈 수는 있다.  시장과의 전망과 달리 오히려 안정적일 수 있다.

 

대체투자의 경우 주니어로 바로 들어가는 것보다 다른루트를 통해 들어가는 것이 좋은가?

 

주니어가 입사해서 대체투자를 배우는 것이 좋아 보이지 않는다. 운용을 하려면 어느정도 전문성이 어느정도 있는 상황에서 일을 하는 것이 좋은데 주니어로 들어오면 보조자의 일을 하다보니 좋지만은 않은 것 같다. 회계법인에서 몇년 있었으면 스킬셋이 있지만 운용사에서 몇년동안 있다고 스킬셋이 생길 수 있는지 모르겠다. 그러나 주니어부터 입사해서 잘하는 사람도 정말 많다. 상황에 따라 다르다는 것을 알아두길

 

대체투자에 들어오기 위해서 추천하는 자격증 경험?

회계사가 도움이 많이 된다. 회계사들은 사고체계발전도 되어 있고 지식도 많다보니 빠르게 성장하기 좋다. 그러나 대안은 CFA도 좋다. 그러나 CPA가 더 좋다. 훨씬 어렵기도 한다. CFA는 수 많은 과목을 공부하는게 힘들고 시간을 쓰는 것이 어렵다.  

 

실무경험은 직접 말하기 어렵기 때문에 많이 듣되 이걸로 승부를 보려고 하면 안된다. 

 

커리어하이 대체투자강의와 개인적인 공부를 하면서 기록한 노트입니다. 학생의 노트이기 때문에 전문성을 보장 할 수 없으며 이를 통해 손해를 입어도 보상이 불가함을 알립니다.