부동산 금융

금융 분류

 

주체에 따른 분류

개인(가계)금융: 소득을 기본으로 하여 투자

기업금융: 대규모 자금을 받아서 사업을 실행 

공공금융: 자치단체, 정부, 중앙은행들의 금융

 

금융기관 매개 여부에 따라

직접금융: 최종 차용자가 직접 채권, 주식등을 발행하여 조달

간접금융: 최존 차용자와 대부자간 대차를 금융기관이 하여 조달

 

반환기간에 따른 분류:

장기자본금융: 길게 설비자금 목적, 상대적 저금리

단기자본금융: 짧게 운전자금 목적, 상대적 고금리

 

산업부분에 따른 분류

공업금융, 농업금융, 상업금융

 

 

부동산 금융

 

부동산 개발, 매입, 임대차, 처분을 위해 금융

대규모 자금이 필요

 

두가지 시선

자금조달 + 부의 축적

 

연혁

 

IMF 이후 금융 문을 열도록 요구해서 

ABS(1998) MBS(1999) REITS(2001) 펀드(2004)가 만들어짐

 

이전

1. 80년대에 너무 급상승해서 투기 억제 초점

2. 폐쇠적인 시장(외국인들 투자 어려움)

3. 제조업 중심이라 대출 금지 심함

 

-> 제도권보다 비 제도권 금융이 발달

 

 

부동산금융 특징

 

기관투자자 중요

 

전문가 중요

공익적 결과 초래(언제나 그런건 아님)

 

구분

 

직접: 주택담보대출

간접: ABS, MBS, REITS, PF, 부동산 펀드

 

부동산금융: ABS, MBS, REITS, PF, 부동산 펀드

파생상품: 부동산 선물, 부동산옵션, 부동산 스왑

 

투자 대상 유형별

주택: MBS, 국민주택기금, 주택연금, 주택담보대출

상업용 부동산: ABS, REITS,부동산 펀드, PF

SOC: BTO,BTL

 

투자주체 유형별

빛, 부채

개인혹은 민간은행, 공공기관(개입, 혹은 보증)

에따라 구분 가능

 

지분, 개인: 부동산 직접투자, 지분직접투자

 

빛, 개인: 부동산ABS(사모), 부동산 담보대출, 부동산 PF

 

지분, 공공: REITs

 

빛, 공공: 부동산 ABS(공모), MBS

 

지분, 빛사이 개인: 메자닌

모든 것에 투자 : 부동산 펀드

 

 

주택금융(주거실태)

 

주거실태 조사

 

자가점유율(자가에 사는 것)

전국: 상승 

도지역, 광역시: 꾸준히 상승

수도권: 변화 작음

 

-> 전국의 흐름은 변화, 지역에따라 변화 편차 있음

 

자가보유율(집을 가니는 것)

 

전국: 변화작음

도지역, 광역시: 조금 상승

수도권: 하락

-> 지역에 따라 다름

 

->가격, 선호문제 복합적으로 결과를 낸다. 

 

 

점유형태(살고 있는 집의 형태)

 

자가: 상승

전세: 감소

월세: 상승

 

임차가구 

 

2012년부터 월세가 전세 역전하였다. 2016년 대폭 바뀌었다. 격차 6:4정도인데 저금리의 영향인 것으로 보인다.

 

PRI:연소득대비 주택가격

 

전국다 높아짐

-> 주택을 사기 어려워짐

 

RIR: 월소득대비 월입대료

 

광역시, 도지역: 하락

수도권: 상승

 

-> 소득대비 너무 비싸서 수도권 주거환경이 열악해졌다. 강남과 신도시만 본다면 결과가 다를 수도 있다.

 

최초 주태마련기간: 6.9(19년 기준)

 

평균거주기간: 자가 10.7년, 임차 3.2년

 

이사의 주된 원인: 1. 더 좋은 집으로 가기 위함 6. 계약만기(상대적으로 적음)

 

전세 유지 이유

 

갭투자를 위해서, 부동산 투기

 

주택금융(모기지론)

 

주택금융 제도 구분

 

주택담보 대출시장: 1차

예시) 은행: 담보대출, 자금대출, 국민주택기금대출

주금공: 보금자리론

 

주택담보대출

정의: 담보로 자금 차입

자금목적 제한 1. 취득, 2. 전제

취급: 은행, 금고, 보험사

형태: 변동, 고정  단기 일시, 장기 분할

 

주택도시기금 대출

정의: 채권, 정부출연금으로 저소득층을 주 대상으로 주택취득, 전세자금 지원

형태: 고정금리 장기 20년, 장기 분할

전세자금: 고정금리 2년 일시 상환

 

KHFC 대출

 

목적: (수요자)장기저리대출

(금융회사 ) 장기대출 경직성 해소

유동성비율, BIS 자기자본배율 규제 해소

 

 

 

주택저당채권, 유동화 시장: 2차 

직접 유동화, 주금공에 매각

 

주택저당채권(MBS)

운용원리

 

 

주택금융(역모기지론)

가지고 있는 부동산을 맡기고 돈을 받는 금융상품, 주택담보로 연금형태로 받음

만든이유: 은퇴하는 세대의 수가 늘어가지만 그들의 노후준비 없이 집 밖에 없어서

 

국민연금과의 차이점

경제활동과 연계 <---> 자산과 연계

 

노지 역모기지론: 농지연금