부동산과 거시경제 전망

거시경기와 부동산경기의 연관관계

 

자산효과: 자산이 높아짐에 따라서 소비를 증가시키는 효과

 

부동산 가격 상승의 자산효과 발생원인

1. 부자가 됬다고 생각 소비할 여력증가

2. 대출여력, 저당대출 확대

3. 소득창출 기회 발생

 

효과있다

 

임차인과 자가보유가구에 의해서 상쇄

 

근거: 미국, 영국, 호주, 네델란드: 0.05~0.08

일본, 이탈리아, 스페인: 0.01~0.02

 

한국은?

1. 부동산 자산의 대부분이 빛이라서

 

ㄱ. 가계부채가 지속적 증가

ㄴ. 소득대비 가계부채 과다함

-> 경기부양책, 부동산규제 완화 영향있음

 

2. 양도소득세등 환수절차가 있고 이것을 가계가 인식해서 

'자산효과가 거의 없음

 

3. 민간소비는 주택가격 상승과 상관 없이 다른 요소의 영향을 더 받는다. 

경제성장률과 같은 방향으로 정부지출과는 반대로 간다.

 

 

2018년 부동상 경제 예측

 

1. 주택가격상승

택지공급 축소

주택 대출 완화 (DTI, LTV 규제 완화)

 

2. 높은 부채

높은 가계부채

한계가구

위험가구

 

3. 금리 인상

4. 글로벌 경제 위기

 

급락을 예상했으나 더 상승

나주에 떨어져도 소득이 빛을 갚을 만큼 늘어나지 않아서 문제가 될 것임

 

부동산과 저축의 관계

 

부동산 가격의 상승이 수익률 낮은 저축을 축소하는 것이 아니라 금리가 너무 낮아서 저축을 안하는 것이 더 크다. 부동산 가격고 저축은 큰 연관이 없다. 

 

부동산과 경상수지 관계

 

논리적으로는 부동산 가격 상승 -> 물가상승-> 국산품 가격 경쟁력 하락-> 수입품 가격 경쟁력 상승, 수출품 가격 경쟁력 하락-> 경상수지 악화

일 수 있으나 검증된 것 없음

 

인구증가와 부동산 가격 

 

비례해는 경향있음 

모든 나라가 그랬고 특시 서울이 그런 경향

 

 

부동산 총공급

 

주택, 토지가격 상승->주거 생계비 증가 ->임금이 높아져야 함-> 생산비용 증가

 

 

거시경제 변동과 부동산 시장 흐름

 

국가별 경제성장: 한국이 유난히 높음

국가별 금리 수준: 많이 낮아졌지만 선진국에 비해 높음

 

경제성장, 저금리로 인해서 주택가격이 상승하였다.(일본만 빼고)

 

경제성장률이 높을 수록 주택가격 상승 높음

 

상관계수

 

한국

부동산가격과 상관관계

성잘률: 0.3대

기준금리와 주택가격 변동률:-0.2대

 

부동산 경기변동

경기변동에서 중요한 것

 

1. 장기,단기(기간)

2. 상승,하락 폭(변동정도)

 

 

 

변동이론	주기	원인
콘트라티예프	45~60(장기)	기술혁신
쿠즈네츠	15~25(중장기)	건축순환, 경제성장률
쥬글라	7~11(중단기)	설비투자
키친	3~5(단기)	화폐적 요인, 재고투자

 

한국 경기변동

 

특징

1. 기간: 35~36개월로 일정하지 않다.

2. 요인자체도 달라서 폭도 제각각이다.

 

부동산 경기변동

 

부동산시장의 경기변동현상(주택에 집중)

 

부동산경기변동이론

 

이론	변동원인	과정	학자
실물경기변동이론 (가속고-승수이론)	실물경기		힉스, 사무엘슨
화폐적 경기 변동이론	금융시장 변화 (통화양, 금리, 신용)	긴축통화 정책->금리 상승-> 채권 상승->부동산 하락 확장 통화 정책-> 금리 하락-> 채권 하락-> 부동산 상승	프리드먼, 루카스
정치적 경기변동이론	선거	선거전: 통화팽창, 재정확대정책-> 부동산경기 상승 선거후: 물가안정위해 반대-> 부동산 경기 하락	놀드하우스
거품경기변동이론	기대수익, 투기적인 심리요인

 

참고 거품여부 지수

PIR(Price of Ratio): 가계소득대비 주택가격 비율

= 해당지역 평균 주택가격 ÷ 해당지역 근로자 가구 평균 연소득

 

HAI(Housing Affordbility Index): 주택구입능력지수

= 연평균 가구소득/대출상황요구소득 × 1000 

기준:100 기준으로 과열괴 아님을 구분

 

PRR(Price to Rent Raio): 주택수익비율

= 주택 매매가격/연간임대료의 총합

* 부동산 경기변동의 특징(일반경기변동의 차이점)

1. 매우 길다.

 

2. 진폭이 크다.

저점과 정점의 차이가 크다.

 

3. 경기변동 형태: 좌경사:일반 , 우경사:부동산

 

4. 상업용, 공업용 일반경기와 비슷, 주거용 역순환

이유: 경기가 좋아지면 기업도 덜달아 사무실이 필요하지만 가계의 경우 은행들이 기업자금으로 투입해야 해서 돈이 없어지고 회수를 하게 된다. 그렇게 되면 주택 부동산은 얼어 붙게 된다. 

 

모든 원인은 공급에 시간이 걸리기 때문이다. 

 

5. 일반적인 경제요인들과 영향이 깊다.

 

부동산시장 동향 조사하기 좋은 곳

 

1.토지: 지가변동률

2. 주택: 주택가격동향

3. 상업용: 임대동향

이 모든 것을은 한국감정원에서 하고 있다. 

 

부동산 시장전망

시장이 발달하는 이유: 미래에 대한 불확실성이 크기 때문이다.

 

시장 전망이 필요한 이유

 

정부: 세수추정, 예산편성

가계,기업: 설비투자 규모 결정, 수출타겟 정하기 위해 각국의 경제 성장을 보기 위해

 

부동산 시장전망이 필요한 이유

 

선제적 대응을 위해

정부: 조세수입, 정책결정

기업: 주택, 건설, 투자규모 결정

개인: 구입, 매각을 위해

 

하지만 대부분의 경제전망들이 굉장히 많이 틀린다. 

 

시장전망 방법

 

1. 지표를 보고서

선행지표

동행지표

후행지표

 

이런 지표들을 보고서 상승, 하락, 보합일지를 예측이 가능하다.

 

2. 설문조사를 통한 예측

 

정성적 지표의 1. 샘플의 문제 2. 시간의 문제  가 있다.

 

정성적인  지표로

1. 기업경기실사지수

2. 소비자동향지수

 

3. 계량기법을 통한 예측

 

계량경제모형을 통해 예측

 

1. ARIMA

2. VAR